《南京条约》既订，开放广州、福州、厦门、宁波、上海五口通商。
五个开放口岸，以上海城市最小，人口最少，但经济地位最重要，商业前景最弘扩。
1844年，清廷设“五口通商大臣”（后改“南洋通商大臣”）职，初由两广总督兼，1859年起，衙署由广州移上海，即由江苏巡抚后改两江总督兼任，也可见上海之举足轻重。
●【上海开埠，划租界】●
1843年，英国与清廷订《虎门条约》，获准在该五个港口城市租地赁屋。当年11月，英首任驻沪领事巴富尔，踌躇满志地宣布上海开埠。
1845年，巴富尔与上海道台宫慕久，订立《上海土地章程》，因内容都是关于租地的，故亦作《上海租地章程》。
先是英国人，将北起李家场（一作李家厂，约今北京东路外滩）、南至洋泾浜（一作杨泾浜，今延安东路）、东临黄浦江、西界今河南中路，这一片南北长、东西狭的土地，划为租界。
接着，1848年美国人，1849年法国人，在上海建立租界。
《上海租地章程》于10年后由上海道与英、美、法三国领事改订。
1863年，英美租界合并。
甲午战争《马关条约》后，日本要求在上海开辟租界。上海道台明确拒绝。
英美虽不愿日本染指上海及长江流域，但无理由阻止，遂吸纳日本为工部局的“成员国”，并借机要求清廷同意扩充租界范围。
1899年，原英美租界改称公共租界。公共租界的“公共”，原意是国际，所以并不仅是英、美两个租界合并，而是包括了除法国之外的多个资本主义国家。
●【工部局、公董局及外国人的特权】●
上海租界的管理机构，分为两个系统：
一是公共租界之工部局，“工部”似与古代朝廷六部中的工部相似，其英文名词的本义，是行政委员会、市政委员会；
一是法租界之公董局，名称不同，实际职能一样，都是董事会性质，行使管理职权。
应该承认，租界上的外国人，享有一定的特权。比如，《上海租地章程》规定，原地主不得停租或增加租金，承租人可以转让、转租，实际上不啻永久性占据土地。而法文文本对此所用的词语，既可释为“租借”也可释为“出让”。
又如，1853年3月，太平军攻取南京，江南形势紧张，租界当局以“武装中立”保卫租界为由，成立“上海地方义勇队”（习称“万国商团”），以后发展为拥有步、骑、炮兵的多兵种准军事武装。
同时，租界当局也建立了自己的治安系统巡捕房（中国当时还不知police为何物，但清政府有巡捕营职能似之，遂以此译称。约半个世纪后，袁世凯创立中国police，其时已有日文译名传入，乃译称“警察”）。
公共租界常雇用头上裹大头巾留大胡子的印度锡克族人，法租界常雇用戴法式凉帽的安南（越南）人和十月革命后逃亡来华的白俄，印度和越南当时是英、法的殖民地。
我小时顽皮，马路上见前者，常尾随遥呼：“阿三，老鹰来喽！”以后读了点书才知道，英国人雇主呼唤他们常以“I say”开头。老百姓受了印度巡捕欺侮，辄借其克星出气，呼：“阿三，老英来喽！”
还有，“二鸦”以后，1864年，建立“会审公廨（xiè）”制度，专门审理租界内洋人与华人、华人与华人之间的诉讼与违禁案件。
会审公廨应用的法律，不完全是中国的或英国的，而是亦中亦西，具有一定的灵活性。但对于洋人的处置，必须以外国领事的裁决为终审裁决。
●【租界并非殖民地】●
有人根据以上这些事实，将租界理解为殖民地，还常说上海“沦”为租界云云，这个“沦”字，我认为下得不通。
事实上，租界并不是殖民地，连半殖民地都算不上。租界只是外国人租借的“居留地”，其管理制度，应用了英美民主国家的模式，与殖民地有根本的不同。
比如，香港是殖民地，香港总督代表英国政府行使权力，对英国国王负责；而上海的工部局，却是居民自治，纳税人会议掌握实权，选举出来的董事会、总董，对全体纳税人负责。
19世纪80年代，“华人参政运动”兴起，华人董事、顾问不仅参政，还与外国人董事享有同等的权力（参阅本节“六五”“五卅”运动）。
租界相对的独立性，以及管理者的民主意识，倒是保护了许多反专制、反独裁的活动，即使有人因反对政府遭到追捕、通缉，只要逃入租界，便可无虞。
●【租界范围】●
租界的范围，因租界当局以越界筑路、施加压力等手段，不断扩张，最后总面积达到约32.8平方公里，相当于当时上海市区之半，其大致区域之今地名为：
公共租界——北界之东，从黎平路平凉路起，中至西藏路桥，包括苏州河该桥东面之两岸；向西限苏州河南，直至西康路北端；西南近静安寺；东南临黄浦江，从复兴岛南至延安东路北。因公共租界英国人来得早且势力大，上海人一直习称英租界。
法租界——东界也是黄浦江（南至东门路北）；南界之东段，为人民路、肇周路连线，西段则为肇嘉浜，即今肇嘉浜路；西界是华山路，西南角徐家汇。
公共租界与法租界的分界线是洋泾浜，即今延安东路、延安中路。而洋泾浜之南不远，又是上海的旧县城区。
许多与英国人打交道的上海人，创造出一种“洋泾浜英语”。有人还编过顺口溜，其中两句是：“来叫卡姆（come）去叫过（go），是叫也斯（yes）勿叫诺（no）。”如果英国人雇黄包车，问静安寺两角钱去不去，车夫回答：“诺——过！”英国人照样听得懂是“I don’go there”。
这样，上海浦西城区华界的地域，就只有南市、闸北和沪西三块了。
此外，北面和东面的华界，靠近公共租界的地方，如虹口北域，是日本人的势力范围，日侨人数超过其他各国。日本人把那儿看作是“日本租界”，建立了决议机构、纳税制度和法律系统，办起了学校、工厂、商店和银行。
●【由“孤岛”而沦陷】●
1937年“八一三”淞沪抗战后，华界全部为日本人侵占，原属公共租界的虹口、杨树浦，也成为日本人的独家天下。
租界退缩至苏州河南，成为既不属国民政府统辖也未沦陷于日本人之手的“孤岛”。
1941年12月珍珠港事变，太平洋战争爆发，英、美对日宣战，日本兵进驻公共租界。
法租界因法国维希政府先前已投降德国，而德、日又是联盟，表面上维持原状，实际上一切听命于日本人。
同月，中国政府在向日、德、意宣战的同时，声明废止近代以来与各国签订的一切不平等条约。
●【租界历史的终结】●
1943年1月，美国政府率先与中国国民政府签订新约，放弃根据以往不平等条约从中国取得的一切特权。日本获取情报，即与汪伪政府签订“交还”租界与“撤废”治外法权的协议。
7月底8月初，汪伪政府“接管”法租界和公共租界。在陪都重庆的蒋介石，迅即与英、美签订收回租界的条约。
抗日战争胜利后，中国政府继续与法国等有关国家签约，正式收回了全部外国租界。常见报刊文章说，租界的历史至抗战胜利，甚至中华人民共和国建国方告结束，误。
●【上海租界最有代表性】●
租界不光上海有，1845—1904年的60年间，中国共有16个城市25块土地被13个国家（八国联军的八国，加上西、比、丹、荷和瑞挪联盟）划为租界（统计方法不同，一说中国共有27租界），上海中心区和厦门鼓浪屿还设立了公共租界。
但中国所有租界，以上海的租界开创最早，历时最久（1843—1943，共百年），范围最大（是全国租界总面积2/3），制度最完备，管理最先进，因而也可以说最具有代表性。
19世纪下半、20世纪上半叶，这100年间，租界是中国人最能安居乐业的一方净土——当然也有地方军阀保境安民的局部地区。凡遇战乱，人群带着资本，都往租界涌流。如上海，从小刀会举事到八一三抗战，直至珍珠港事变，民众生活最太平无事的，工业生产能正常进行的，就是租界。
租界造成了城市经济的畸形繁荣，也带来了先进西方的现代文明，其影响所及，涵盖政治、经济、文化、社会和意识形态诸方面，无孔不入，既深且广，遍及上海，辐射全国。
●【租界影响政治一例】●
中国古代，国家对于地方的管理，到县一级；县以下，主要依靠社会力量，有财有势的头面人物。由于租界的管理，采用英美民主模式，机构高效合理，官员廉洁奉公，华界人士有目共睹，能不借鉴模仿？
1905年，上海道袁树勋接受绅商建议，决定将县城内市政设施，“所有马路电灯，以及城厢内外警察一切事宜，均归地方绅商公举董事承办”。绅商迅速举出总董、帮董、议董，于当年11月，组成“城厢内外总工程局”，设两机构，一是负责决议的议会，二是负责执行的参事会。
议会有议员33人，议长1人，大多是各产业的会馆（同业公所）代表，各善堂、书院的董事。总工程局参照租界工部局、公董局，还办起了武装组织商团。总董李平书在1911年10月武昌起义打响后，与同盟会联系，参与上海起义，任沪军都督府民政长，兼江南制造局总理等职。
这是中国第一个为政府所承认的市政议会组织——实质上的地方自治机构。上海既开先河，影响及与各地。1909年，清廷通过《城镇乡地方自治章程》。上海城厢内外总工程局按规定改为上海城自治公所。
●【租界遗存】●
今天，上海能看到许多旧时租界的遗存。公共租界的外滩，“万国建筑博览”，自不必说，此外，公共租界与法租界的道路、建筑等，还各具特色：
公共租界马路路格较密（距短），多东西向、南北向，而且规整，呈“井”字形；建筑也较挤，充分利用地皮，符合功利性，显示商业味。
法租界有所不同，路格较疏（距长），多斜线，呈三角形、放射形，交叉处出现许多三角形小块绿地（尤其西面部分，很像巴黎地图）；建筑也多花园洋房，注重绿化，有浪漫气息，体现艺术化。
●【“法国梧桐”】●
上海到处可见的行道树悬铃木，也因最早栽植于法租界，而被人们误以为原产于法国，乃称为“法国梧桐”。有趣的是，悬铃木在法国却被称为中国梧桐。
其实，悬铃木三球的原产于欧洲东南、亚洲西部以至印度，二球的为英国培育成的杂交树种，在伦敦到处可见。
