●【跳入资本主义】●
外滩，原是上海县城东北、黄浦江下游岸边一片滩地。但进入近代史后，外滩风起云涌，发生了梦幻一般的变化，仿佛一下子跳入资本主义世界，成了“万国建筑博览”。
此话怎讲？不妨简单回顾一下历史。
●【没有鸦战就没有外滩】●
早在鸦片战争之前，英国的东印度公司职员，就已觊觎（jì yǜ）上海，称之为仅次于广州的通商最佳口岸。而当时中国对外的通商口岸，只有一个广州。
中国近代史上第一个不平等条约《中英南京条约》，开放通商的五个沿海城市，无疑以上海最为重要。
上海不仅是东南之都会、江海之通津，更居中国海岸线之中腰，背靠最富庶的杭嘉湖平原，经长江能深入内地，由此可控中国市场地域之大部，获廉价劳动力无数。
●【——经济地理的类比】●
对此，我发现了一个有趣的类比：假如我们把黄浦江比作大海，苏州河比作长江，则上海的外滩，正相当于中国的上海。
请看，上海的外滩，是黄浦江边一大片黄金滩地，泊船避风浪，装卸极方便，不等于中国的上海么？
外滩的南面偏西，物阜民众的上海县城，岂不是中国上海的杭嘉湖平原？
苏州河两岸，正如中国江苏之江南江北（巧的是，还都南比北富），全是待发展的空间；溯吴淞江西进，松江、嘉定、青浦、昆山……，就如溯中国长江之下游而中游，苏州、无锡、常州、镇江、南京、芜湖、九江、武汉……，要人力有人力，要物产有物产，有前景广阔的市场，有取用不竭的资源，吴淞江之于上海，难道不正好比是中国的长江？
●【——开埠】●
难怪鸦战中，一度占领上海的英特命全权大使璞鼎查，在踏勘了水陆形势后，对炮兵少尉巴富尔说：你将出任驻上海领事，英国的发展，将从这里开始。
也难怪《南京条约》订立的第二年，1843年，英国首任驻沪领事巴富尔一上任，马上会见上海道宫慕久，并于数天后的11月17日，宣布：
黄浦江边从苏州河到洋泾浜也即外滩这一段，为洋船停泊区域，英国人有权在外滩租地居住。
这也就是后人所称的上海开埠。
从此，每逢这一天，上海的外国人都要张灯结彩，喜气洋洋，热烈庆祝。
●【——我在伦敦的发现】●
2010年我游览英国，一个人在伦敦住了一周，无意中发现一个有趣的事实：
当年英国人在上海，最注重的是外滩，而伦敦的泰晤士河，犹如上海的黄浦江；
与外滩相应的位置，则是国防部、财政部、唐宁街、国会大厦、英国国王加冕的西敏寺大教堂……
这是无意的巧合，还是有心将外滩模仿伦敦？
●【——租地】●
两年后， 1845年，巴富尔与宫慕久正式订立《上海租地章程》。据此，大致东起黄浦江边、西至今河南中路、北濒苏州河、南临洋泾浜这块土地，也即外滩一带，就成了英国人的租界，上海、也是中国最早的租界。
租地须有凭证，名《出租地契》，因由苏松太兵备道即上海道发给，俗称道契。正式拿到第1号租地道契的，是英国最大的鸦片商，在林则徐禁烟时逮住过的颠地。
●【“万国建筑博览”“东方华尔街”】●
从此，一发而不可收，不仅外滩兴起了形形色色的西洋建筑，租界的范围也不断扩大。20世纪20年代，由于第一次世界大战（又称“欧洲大战”）结束，西方资本主义一时繁荣，外滩不少房屋拆旧建新，“万国建筑博览”达到了鼎盛。
由于这些建筑大部分为金融行业所有，因而外滩还有“东方华尔街”的美称。
●【三十年代外滩没有建成一幢房子】●
但自1929年西方经济进入大萧条时期，1931年东北“九一八”事变，半年后，上海又发生了“一·二八”抗战。在上海的外商，不仅由于本国经济受到打击，同时预感中日战争终将爆发，哪里还肯投资建屋？
惟一例外的是，1936年，中国业主的中国银行奠基；可是，翌年“七七事变”，“八一三”抗战，工程虽因在租界内可以继续，也直到1941年才竣工。
（按：一战时，外滩有两处德国人的房产，被中国政府没收，即23号中国银行和14号交通银行，遂成为建国前外滩最后落成的两幢建筑。）
因此，整个20世纪30年代，外滩没有建成一座新的建筑，一座也没有。
很多书，如上海导游培训教材《现导》，说外滩建筑“大多建于上世纪三十年代”，可谓完全不顾历史事实。
●【四十年代造了最后一幢】●
“八一三”以后，日军占领华界，租界成为“孤岛”；四年后的冬天，珍珠港事变，太平洋战争爆发，日军进驻租界；直到1945年日本投降，外滩的主权才重归于中国。那些年，外滩自然没有新建筑。
解放战争时期，外滩兴建了最后一栋屋宇，即国民党政府的交通银行，恰恰就是最早颠地所租的那块地皮——不过当房子全部造好时，已经是新中国了。
建国后，外滩绝大部分建筑，由于外国业主久久拖欠高额征收的房地产税和维修费用，不得不将房产作价抵偿，遂为国家所有。
